(Guía práctica para tomar decisiones inteligentes en bienes raíces)

Cuando invertimos en bienes raíces, muchos se enfocan solo en el precio de compra o en las cuotas mensuales. Pero si realmente quieres construir riqueza, necesitas mirar un número clave: el retorno de inversión inmobiliaria (ROI).

En este artículo, te explicamos qué es el ROI, cómo calcularlo de forma práctica y estrategias para mejorarlo desde el día uno.

¿Qué es el Retorno de Inversión (ROI) Inmobiliario?

El ROI (Return on Investment) es el porcentaje de ganancia (o pérdida) que obtienes de una propiedad en relación con lo que invertiste. Es la métrica más importante para comparar oportunidades.

Ejemplo real del Retorno de Inversión en Cancún:

• Inversión inicial: $200,000 USD (compra + remodelación).
• Ingresos por renta anual: $18,000 USD.
• Valor de venta después de 3 años: $260,000 USD.
• ROI total: 39% (¡Más que la bolsa de valores!).

Cómo calcular el ROI inmobiliario

3 Métodos para Calcular tu ROI

1. ROI Básico

Donde:

• Ganancia neta anual = ingresos por renta – gastos anuales
• Inversión total = precio de compra + gastos iniciales (impuestos, notario, comisiones, etc.)

Cómo calcular el ROI paso a paso:

Ejemplo práctico:

Supongamos que compras un departamento en Cancún en $3,000,000 MXN. Pagas $150,000 MXN en gastos de escrituración y $50,000 MXN en amueblarlo. Tu inversión total es:

$3,200,000 MXN.

Lo rentas por Airbnb y ganas $35,000 MXN al mes. Gastas $10,000 MXN mensuales en mantenimiento, administración, servicios, limpieza.

Ganancia neta mensual:
$35,000 – $10,000 = $25,000 MXN

Ganancia neta anual:
$25,000 x 12 = $300,000 MXN

Ahora aplicamos la fórmula:

Tu ROI es 9.37% anual.

Ejemplo 2:

Supongamos que compras una propiedad por 200,000 USD.

Después de 2 años logras venderla en 260,000 USD, y además durante ese tiempo generaste 54,000 USD en rentas.

Primero sumamos la ganancia total:

Ganancia total = precio de venta + ingresos por renta
Ganancia total = 260,000 + 54,000 = 314,000 USD

Luego aplicamos la fórmula del ROI:

ROI = (ganancia total – inversión inicial) dividido entre inversión inicial, multiplicado por 100

Sustituimos los valores:

ROI = (314,000 – 200,000) / 200,000 x 100

Hacemos las operaciones paso a paso:

ROI = 114,000 / 200,000 x 100
ROI = 0.57 x 100
ROI = 57%

Resultado: En este caso, tu retorno de inversión sería del 57%.

2. ROI Anualizado (Inversiones a largo plazo)

Cuando tienes inversiones a varios años (por ejemplo, compras para rentar y luego vender), no basta con mirar el ROI total: Necesitas calcular cuánto rendimiento anual representa ese ROI acumulado.

Fórmula para calcular ROI anualizado

ROI anualizado = [(1 + ROI total) ^ (1 / n) – 1] x 100

Donde:

• ROI total = retorno acumulado (como porcentaje decimal, ej. 0.57 en lugar de 57%)
• n = número de años de inversión

Ejemplo práctico

Supongamos que invertiste en una propiedad durante 3 años y lograste un ROI total del 57%:

ROI anualizado = [(1 + 0.57) ^ (1 / 3) – 1] x 100

Resultado → ROI anualizado ≈ 16.2% anual

Esto significa que, aunque tu ROI total fue 57% en 3 años, cada año generaste en promedio un rendimiento de 16.2%, lo cual te ayuda a comparar con otras inversiones anuales.

¿Por qué 16.2% anual × 3 ≠ 57% total?

Porque el ROI anualizado representa un crecimiento compuesto, no una suma directa.
Es decir, cada año el rendimiento se aplica sobre un monto que ya creció, no sobre el valor inicial.

¿Cómo calcular el ROI básico por rentas?

Si quieres calcular únicamente lo que ganas por rentas (sin incluir plusvalía ni venta), usa esta fórmula sencilla:

ROI anual = (ganancia neta anual / inversión total) x 100

Ganancia neta anual = lo que ganas por rentar en un año, después de restar gastos
Inversión total = todo lo que gastaste al comprar y preparar la propiedad

Ejemplo sencillo: ROI inmobiliario en Cancún

• Compras un departamento por $3,000,000 MXN
• Gastas $200,000 MXN en notario, amueblado, impuestos
  Inversión total = $3,200,000 MXN
• Renta mensual: $30,000 MXN
• Gastos mensuales: $8,000 MXN
  Ganancia neta mensual: $22,000 MXN

Ganancia neta anual:
$22,000 x 12 = $264,000 MXN al año

Aplicamos la fórmula:
$264,000 / $3,200,000 x 100 = 8.25% anual

Resultado: Tu ROI anual por rentas es de 8.25%

Resumen rápido

• ROI total: incluye todo lo ganado durante el plazo completo
• ROI anualizado: traduce ese total en un porcentaje anual promedio
• ROI básico por rentas: solo mide rentas anuales vs. inversión total

3. Cash on Cash (CoC) – Rentabilidad de tu dinero invertido

Fórmula explicada en palabras simples:

CoC = (flujo de efectivo anual / efectivo invertido) x 100

¿Qué significa?

– Flujo de efectivo anual = lo que ganas cada año con la propiedad, después de pagar todos los gastos (mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
– Efectivo invertido = el dinero de tu bolsillo que pusiste para comprar (enganche, gastos iniciales).

Ejemplo sencillo:

Compraste una propiedad en $200,000 USD, pero solo diste de entrada $40,000 USD (enganche + gastos de cierre).

Durante el primer año, después de pagar todos los gastos, te quedó una ganancia de $9,000 USD.

Ahora aplicamos la fórmula:

CoC = (flujo de efectivo anual / efectivo invertido) x 100

Sustituimos los números:

CoC = ($9,000 / $40,000) x 100

Hacemos las operaciones:

CoC = 0.225 x 100

CoC = 22.5%

Tu cash on cash es de 22.5% anual.

¿Qué significa esto?

Que por cada dólar que pusiste de tu bolsillo, ganaste 22.5 centavos al año en flujo de efectivo.

Importante: el CoC no toma en cuenta la ganancia por plusvalía ni la amortización de la deuda. Solo mide el retorno sobre tu dinero invertido directamente.

¿Cuándo es útil esta métrica?

• Cuando compras con financiamiento y quieres saber qué tan rentable es solo tu dinero invertido, no el total del valor de la propiedad.
• Para comparar entre diferentes oportunidades de renta, cuál te da mejor flujo respecto a lo que pones de entrada.

Consejo final: un buen CoC depende de tu estrategia: si buscas flujo, prioriza propiedades con CoC alto; si buscas plusvalía a largo plazo, esta métrica es solo una parte del análisis.

5 Estrategias para Mejorar tu ROI en Cancún

1. Enfócate en Zonas con Plusvalía Acelerada

Datos Divenza: La Zona Hotelera tiene un ROI promedio del 12% anual (vs. 8% en Centro).

Tip: Busca proyectos cerca de infraestructura nueva (ej. Tren Maya).

2. Reduce Costos Ocultos

Evita: Mantenimientos altos (ej. piscinas en condominios vacacionales).

Opta por: Propiedades con amenidades compartidas (menos gastos).

3. Maximiza la Renta con Gestión Profesional

Airbnb Premium: Departamentos amueblados con diseño “instagrameable” rentan un 30% más.

Renta corporativa: Contratos de 6+ meses con empresas (menos vacíos).

4. Compra en Preventa con Descuento

Ventaja: Adquieres hasta un 20% más barato que en entrega.

Riesgo: Elige desarrolladoras con historial, en Divenza hacemos un estudio previo antes de trabajar con un determinado desarrollador.

5. Usa nuestro Método DIM para Filtrar

Nuestra Matriz de Inversión analiza:

• Rentabilidad proyectada.
• Riesgo legal/mercado.
• Flexibilidad de uso.

Errores que Destruyen tu ROI (¡Evítalos!)

• Comprar solo por precio bajo (ej. terrenos sin servicios).
• Ignorar gastos fijos (mantenimiento, impuestos, seguros).
• No diversificar (ej. solo comprar departamentos pequeños).

Comparativa: ROI en Diferentes Zonas de Cancún

(Tabla con datos reales de 2024-2025 de rentabilidad en Cancún.)

Proyecciones Clave de ROI para 2025 en Cancún

ROI Promedio por Tipo de Inversión en Cancún

Cómo actualizar tu cálculo de ROI en 2025: incluye inflación e impacto del Tren Maya

A partir de 2025, calcular la rentabilidad inmobiliaria en Cancún requiere algo más que aplicar las fórmulas tradicionales de ROI.
Es fundamental ajustar las cifras que usas en el cálculo, considerando dos factores clave:

1. La inflación, que impacta directamente los costos de inversión, gastos legales y costos operativos.
2. El impacto del Tren Maya, que puede influir positivamente en la plusvalía de las zonas cercanas y en la demanda turística, aumentando potencialmente las rentas y los precios de venta.

Aunque la fórmula del ROI no cambia, los datos que introduces en ella deben ser actualizados al contexto 2025, para obtener un análisis realista y competitivo.

Nuestra recomendación: no te limites a mirar datos históricos. Ajusta tus proyecciones, revisa los costos actualizados y evalúa cuidadosamente las oportunidades que estos nuevos factores pueden ofrecerte.

Nuevo Factor: Impacto del Tren Maya

ROI Total = [(Ganancia por Venta + Rentas) – (Inversión + Costos Legales 2025)] / Inversión  

Ejemplo con inflación:

Inversión 2024: $200,000 USD

Ajuste por inflación 2025: +5% → $210,000 USD

Ganancia proyectada: $300,000 USD

ROI Ajustado: 42.8% (vs. 39% en 2024)

Conclusión: Invierte con Datos, No con Suposiciones

El ROI es tu brújula para tomar decisiones inteligentes. En Divenza, te ayudamos a:

• Calcular el ROI real de cualquier propiedad.

• Identificar las zonas y tipos de inmuebles con mayor potencial.

• Optimizar tu estrategia con el Método DIM.

¿Quieres saber el ROI exacto que podrías lograr?

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Fuentes Oficiales para Datos y Proyecciones

• INEGI (Instituto Nacional de Estadística) – Reportes de plusvalía en Quintana Roo
• AMPI Cancún (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios) – Tendencias de mercado
• BBVA Research – Reporte de perspectivas económicas para el sureste mexicano
• SECTUR (Secretaría de Turismo) – Estadísticas de ocupación hotelera y demanda turística
• Tren Maya – Informes oficiales de desarrollo de infraestructura
• AirDNA – Datos de rentabilidad de Airbnb en la zona
• Global Property Guide – Comparativas internacionales de ROI inmobiliario

Aviso Legal:

“Los datos presentados en este artículo corresponden a información recopilada de fuentes consideradas confiables durante el periodo 2024-2025. Los resultados de rentabilidad son estimaciones basadas en promedios históricos, análisis de mercado y estudios comparativos realizados en Cancún. Divenza no garantiza rendimientos futuros ni se hace responsable de decisiones de inversión tomadas únicamente con base en esta información. Recomendamos solicitar una asesoría personalizada para evaluar su perfil de inversión, objetivos financieros y tolerancia al riesgo antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria.”