¿Eres extranjero y te interesa invertir en bienes raíces en Cancún? En esta guía te explicamos cómo hacerlo paso a paso, legalmente y maximizando tu rentabilidad.

¿Por qué invertir en Cancún siendo extranjero?

Cancún es uno de los destinos turísticos más importantes de América Latina. Su alta demanda vacacional, crecimiento urbano y constante desarrollo de infraestructura —como el Tren Maya— lo convierten en una zona con gran potencial de plusvalía y rentabilidad inmobiliaria.

Beneficios clave:

• Alta demanda de rentas vacacionales (Airbnb)
• Aumento sostenido de la plusvalía
• Mercado dolarizado y atractivo para extranjeros
• Seguridad jurídica con fideicomiso bancario

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en México?

Sí, pero si la propiedad se encuentra en zona restringida (como Cancún), debe hacerse a través de un fideicomiso bancario.

¿Qué es la zona restringida?

Es una franja de 50 km desde la costa y 100 km de la frontera donde los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de una propiedad.

¿Qué es el fideicomiso bancario y cómo funciona?

Es un contrato legal donde un banco mexicano actúa como fiduciario y “guarda” la propiedad en nombre del extranjero.

Características:

• Vigencia de 50 años (renovable)
• El extranjero tiene todos los derechos: vender, rentar, remodelar
• El banco no puede tomar decisiones sobre la propiedad
• Se puede designar heredero o beneficiario

Pasos para invertir en Cancún como extranjero

1. Definir tu objetivo de inversión

¿Buscas rentabilidad por renta vacacional? ¿Plusvalía a largo plazo? ¿Uso personal?

2. Seleccionar una propiedad estratégica

Ubicación, proyección de plusvalía, flujo de turistas y servicios cercanos son clave.

3. Constituir el fideicomiso

Un notario y tu asesor inmobiliario te guiarán en el proceso con el banco.

4. Revisión legal y estructuración

Analiza el contrato de compraventa, los permisos del desarrollo y el historial del vendedor.

5. Escrituración y formalización

Firmas ante notario público, pagas impuestos de adquisición y quedas registrado como beneficiario.

¿Qué impuestos paga un extranjero al invertir en México?

• ISR (en caso de vender con ganancia)
• IVA (solo en ciertos casos como propiedades nuevas o de desarrolladora)
• Predial (anual, bajo comparado con otros países)

¿Puedo obtener financiamiento en México siendo extranjero?

Sí, pero con ciertas condiciones. Aunque la mayoría de los extranjeros que invierten en propiedades en México lo hacen de contado, existen algunas opciones de financiamiento disponibles, principalmente con instituciones financieras mexicanas especializadas o mediante desarrolladoras que ofrecen crédito directo.

Opciones disponibles:

• Créditos hipotecarios en bancos mexicanos: suelen requerir residencia temporal o permanente, historial crediticio en México y comprobación de ingresos.
• Financiamiento directo con desarrolladores: muchos proyectos en preventa ofrecen esquemas de pagos diferidos o crédito interno, lo cual no requiere historial bancario ni residencia.
• Hipotecas internacionales: algunos bancos en EE.UU. o Canadá ofrecen préstamos para propiedades en México, pero las condiciones suelen ser más limitadas.

Recomendación: si estás buscando financiamiento, consulta desde el inicio con tu asesor inmobiliario para identificar proyectos que sí lo permiten. En Divenza te ayudamos a evaluar las opciones disponibles para tu perfil.

¿Qué tipo de visa necesito para invertir en México?

No necesitas visa de residente para invertir en México.
Puedes comprar una propiedad en Cancún siendo extranjero con visa de turista, ya que la propiedad se adquiere a través de un fideicomiso bancario autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).

Importante:

• No es necesario vivir en México para invertir legalmente.
• La compra se puede hacer a tu nombre como extranjero a través del fideicomiso.
• Puedes designar beneficiarios en caso de fallecimiento, sin necesidad de trámite migratorio.

Si planeas vivir o rentar activamente la propiedad, puedes considerar la residencia temporal o residencia por inversión, que puede facilitar otros procesos como apertura de cuentas bancarias, pagos de servicios, etc.

¿Es mejor comprar a mi nombre o a través de una empresa?

Depende de tu perfil y de los objetivos de inversión.
Como extranjero, puedes comprar una propiedad en México:

1. A tu nombre (persona física con fideicomiso):
   Es la opción más común. Es simple, legal, y te otorga todos los derechos de uso, renta y venta de la propiedad.
2. A través de una empresa (persona moral extranjera o constituida en México):
   Puede convenir si tienes un portafolio más amplio, planeas invertir en varias propiedades o deseas estructurar fiscalmente la operación para deducir gastos o facturar ingresos por rentas.

Consideraciones fiscales:

• Como persona física, pagarás ISR sobre las ganancias si vendes con utilidad.
• Como persona moral, puedes optimizar el pago de impuestos pero también tendrás más obligaciones contables en México.
• En ambos casos, es importante revisar si hay un tratado fiscal entre México y tu país de origen, para evitar doble tributación.

Conclusión: si es tu primera inversión o estás comprando una propiedad para uso o renta simple, lo más práctico es hacerlo como persona física. En Divenza te ayudamos a evaluar cuál estructura es mejor para ti, con el apoyo de expertos fiscales y legales.

¿Qué tipo de propiedad es más rentable en Cancún para extranjeros?

Fuente: Divenza, AMPI, AirDNA, INEGI

¿Por qué trabajar con un asesor inmobiliario?

Invertir en otro país implica riesgos legales, fiscales y operativos. Un asesor certificado en estudios de mercado como Divenza te ayuda a:

• Evaluar oportunidades con datos, no emociones
• Validar legalmente cada proyecto
• Negociar mejores condiciones
• Diseñar una estrategia a medida según tu perfil de inversión

Conclusión: Invertir como extranjero en Cancún es posible, seguro y rentable

Solo necesitas la guía correcta y un proceso profesional. En Divenza ayudamos a inversionistas internacionales a proteger su dinero, maximizar su ROI y tomar decisiones informadas.

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